4月份，上市房企年報(bào)季接近尾聲。去年蜂擁登陸港股的房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也在近期陸續(xù)公布了2018年的成績單。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，彩生活、新城悅、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、永升生活服務(wù)、祈福生活服務(wù)等港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)均已披露年報(bào)。截至目前，在A股和港股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá)14家。僅今年3月份，就曾創(chuàng)造一周內(nèi)連續(xù)2家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市的記錄。

　　從上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)2018年的數(shù)據(jù)看，營收規(guī)模都在增長，其中綠城服務(wù)營收規(guī)模最大，達(dá)67億元。值得關(guān)注的是，物業(yè)企業(yè)間營收差距較大，部分物業(yè)企業(yè)營收還不到4億元，和頭部企業(yè)差距很大。

　　值得注意的是，今年一季度，14家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，股價(jià)漲幅超10%的就有13家，有5家漲幅超30%。

　　“商品房開發(fā)速度已經(jīng)放緩，但龍頭企業(yè)在物業(yè)行業(yè)的跑馬圈地卻正在路上，物業(yè)服務(wù)業(yè)的內(nèi)部整合節(jié)奏將明顯提升�！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

　　“房企派”物業(yè)公司加速擴(kuò)張

　　2018年，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績可圈可點(diǎn)。凈利潤大都持續(xù)增長，營收不斷增長也帶來凈利潤的同步提升，由于物業(yè)企業(yè)受政策波動(dòng)影響很小，收入來源相對(duì)穩(wěn)定，也成為房企多元化的重點(diǎn)突破點(diǎn)。

　　以碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)為代表的TOP10企業(yè)，管理面積已全部跨越“1億平方米”大關(guān)，且增長速度較快。

　　如碧桂園服務(wù)，其近4年的在管面積數(shù)甚至從194個(gè)增至840個(gè)，在管面積由1.6億平方米增長至5.05億平方米，在管面積復(fù)合增長率處于高位，尤其第三方管理項(xiàng)目承接量，保持高成長。2018年碧桂園盈利達(dá)到9.3億元，也成為當(dāng)年港股市場上最會(huì)賺錢的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　此外，2018年雅生活服務(wù)也實(shí)現(xiàn)了8億元的盈利，彩生活、綠城服務(wù)分別盈利4.9億元、4.8億元。

　　伴隨業(yè)績的提升，資本市場對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的認(rèn)可越來越高，企業(yè)受到的支持也顯著增加。

　　中海物業(yè)、雅生活、彩生活、中奧到家、嘉寶股份、南都物業(yè)等上市公司，借助資本量，均有較大收并購動(dòng)作。

　　不過，在港股上市的物業(yè)企業(yè)中，浦江中國是唯一出現(xiàn)凈利潤負(fù)增長的企業(yè)。年報(bào)顯示，浦江中國凈利潤由2017年的0.36億元減少約27.6%至2018年的0.26億元。其營收規(guī)模也在上市物業(yè)企業(yè)中墊底。

　　分析上述物業(yè)企業(yè)的增長路徑，不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)特征——TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)的母公司均為房地產(chǎn)企業(yè)。

　　以關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、承接自身項(xiàng)目等方式發(fā)展物業(yè)服務(wù)，使得TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)在營業(yè)收入、凈利潤、管理面積等方面，能夠超出其余的港股物業(yè)企業(yè)約3~4倍。

　　以碧桂園服務(wù)為代表，憑借碧桂園集團(tuán)的開發(fā)規(guī)模的增加，其業(yè)務(wù)增長迅速，2018年在管面積達(dá)5.05億平方米，股東應(yīng)占利潤為9.23億元，比2017年同期增長5.22億元，漲幅達(dá)129.8%。

　　同樣，永升生活服務(wù)、新城悅等也受益旭輝、新城開發(fā)業(yè)務(wù)的增長，實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模和營收大漲，受到資本認(rèn)可。

　　再如目前平臺(tái)服務(wù)面積最大的彩生活（11.22億平方米），公司合約管理總建筑面積5.54億平方米，合作面積3.19億平方米、同盟面積也達(dá)2.5億平方米。

　　新城旗下的新城悅，截至2018年12月31日，在管面積為42.9百萬平方米，較2017年末增長18.2%。而其在管面積項(xiàng)目有71.7%來自于新城系，28.9%來自于第三方（2017年這一比例為27.8%，第三方業(yè)務(wù)拓展略顯乏力）；在服務(wù)收入上，新城系項(xiàng)目貢獻(xiàn)率為78.1%，第三方貢獻(xiàn)率為21.9%。

　　憑借母公司的強(qiáng)大依托，TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)從資本市場收到的預(yù)期也比較好，估值水平相對(duì)較高。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市盈率大部分在20倍以上，部分企業(yè)達(dá)到30~40倍的估值，主板上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均估值也達(dá)到了27.6倍。

　　例如碧桂園服務(wù)，2018年估值接近400億元，已經(jīng)超過地產(chǎn)股前20強(qiáng)的市值水平。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，14家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，2019年第一季度股價(jià)漲幅超10%的就有13家，有5家更實(shí)現(xiàn)了超30%的漲幅，其中新城悅、永升生活服務(wù)、中海物業(yè)漲幅超過50%，新城悅股價(jià)漲幅更達(dá)110%，頗為亮眼。

　　成本與效率成階段性考題

　　業(yè)績和估值之外，得益于房地產(chǎn)企業(yè)旗下公司的身份，物業(yè)公司還可直接成為房企項(xiàng)目的社區(qū)服務(wù)商，獲得更多的資金和項(xiàng)目資源。

　　“社區(qū)服務(wù)商借助房地產(chǎn)企業(yè)豐厚的資源，在資本市場能夠獲得多的融資支持�！毕嚓P(guān)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出。

　　而隨著資本的注入，龍頭物業(yè)企業(yè)可以借此通過收購斷展社區(qū)服務(wù)管理規(guī)模，快速提升市場占有率。

　　如新城悅，截至2018年底，其在管項(xiàng)目為200個(gè)，較2017年末凈增加23個(gè)，在管社區(qū)已覆蓋全國23個(gè)省、自治區(qū)和直轄市。

　　上述業(yè)內(nèi)人士指出，2017年~2018，業(yè)內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張成為社區(qū)服務(wù)商尋求快速成長的主要方式之一，收并購規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。但競爭模式分為顯性、隱性雙線模式。

　　顯性模式主要由資金充裕的品牌社區(qū)服務(wù)商為主，以收購、聯(lián)合收購、股權(quán)合作等模式獲取實(shí)際管理項(xiàng)目來擴(kuò)大管理面積，加速全國化布局；

　　隱性模式主要由以平臺(tái)搭建模式見長的社區(qū)服務(wù)商為主，通過平臺(tái)服務(wù)、智能化設(shè)備的輸出，聯(lián)動(dòng)中企業(yè)的用戶增值消費(fèi)市場，提升企業(yè)平臺(tái)的注冊(cè)用戶與活躍用戶。

　　的確，隨著小型社區(qū)服務(wù)商的市場競爭更加激，生存艱難使他們或被收購，或聯(lián)合抱團(tuán)。

　　不過，安居客首席分師張波指出，在目前行業(yè)中，被收購兼并的社區(qū)服務(wù)商大多是小型企業(yè)，資金供應(yīng)不足，營業(yè)收入處于虧損狀態(tài)。收并購后“新東家”將提供大人、物力、財(cái)力來努扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，這勢必會(huì)增加擴(kuò)張成本。

　　“而且規(guī)�？焖贁U(kuò)張會(huì)使管理半徑過大，可能導(dǎo)致管效率降低。此外，收并購雙方的文化價(jià)值差異存在較大變數(shù)，從人員配置到管理再到企業(yè)價(jià)值觀念，需要長時(shí)間的磨合期�！睆埐ㄕJ(rèn)為，物業(yè)運(yùn)營屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，能夠把ROE做到較高水平。所以在行業(yè)的整合階段，會(huì)越來越考驗(yàn)企業(yè)對(duì)人均管理效率的提升，必須要充分用社區(qū)服務(wù)平臺(tái)以及科技產(chǎn)品，提高服務(wù)品質(zhì)、減少成本開支。