近年來，隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺，存量物業(yè)的升級正成為商業(yè)地產(chǎn)的新戰(zhàn)場。一時間，商業(yè)地產(chǎn)巨頭、險資機構(gòu)、基金公司個個摩拳擦掌，動輒幾十億、上百億的投資計劃，準備大干一場。

　　然而，萬億級規(guī)模的“城市更新”機遇看似“誘人”，卻并不好“啃”。

　　是投資，就要講究回報率。想要在一堆老舊物業(yè)之中淘出金礦，至少需要沖破三道難關(guān)：

　　一、老舊物業(yè)往往存在層高、動線等空間體驗的硬傷，如何構(gòu)建一個不遜于新建物業(yè)甚至在某些方面獨具特色的消費空間？

　　二、老舊物業(yè)的升級就意味著重新定位和招商，新的定位能否得到商戶認可并一炮而火？

　　三、老舊項目往往存在經(jīng)營不善甚至倒閉現(xiàn)象，如何贏得消費者的認可，并提升消費粘性？

　　顯然，對早已陷入“缺少空間內(nèi)容力-缺乏體驗吸引力-喪失運營效率”惡性循環(huán)的待改造物業(yè)來說，唯有在人、貨、場三個方面的全面升維，才能實現(xiàn)資產(chǎn)的“重生”。

　　換言之，存量物業(yè)改造賺得是產(chǎn)品升維的大錢，而不是老模式下運營效率提升的小錢。

　　近來，北京北四環(huán)亞奧商圈一棟近20年老物業(yè)的“重生”，為業(yè)內(nèi)帶來頗多的驚喜感。從原先存在感不強的小商品市場，到傳遞著“懂生活，樂自在”的全新生活價值體驗地，即將于9月底重新開業(yè)的太陽飄亮購物中心，僅用6個月就完成了全盤招商和升級。

　　“漂亮”的改造和招商效率的背后，是項目團隊實現(xiàn)的“場”（空間場景）、“貨”（業(yè)態(tài)品牌）、“人”（情感運營）的全面升維，從而完成商業(yè)價值體系的重塑與再造。

　　拋棄“賣場思維”

　　重塑空間場所的可參與性

　　當一線城市主流消費進入消費的多元化和個性化階段，純粹的以賣貨為主的商品市場定位，以及單調(diào)、陳舊的空間設(shè)計已經(jīng)明顯跟不上人們對“美好生活”追求的步伐了。

　　比起促進消費，商業(yè)項目作為城市公共生活平臺似乎越來越多的應(yīng)是“促進參與”。因此，在進行“場”的重構(gòu)中，太陽飄亮購物中心致力于給周邊居民創(chuàng)造一個“不止于購物消費的空間聚集地”，項目團隊在4萬平方米建筑面積的空間內(nèi)，對重塑空間場景、再造生活場景進行了積極探索。

　　聚焦空間感受的開放性和友好性，項目的公共空間化身為一個個讓人感到舒適、放松、自由的“小場景”，從而打破建筑和生活的邊界，以“小而便利，小而專注，小而精致”的全新體驗，讓消費者產(chǎn)生“停留和游逛的欲望”。

　　結(jié)構(gòu)優(yōu)化下的空間再造

　　為了最大程度減少老物業(yè)層高過低帶來的空間壓抑感，太陽飄亮購物中心打掉了部分負一層和一層之間的樓板，增加挑高空間，引入更多自然光源。

　　同時，包括樓梯、連通步道等在內(nèi)的中庭空間形式的再設(shè)計、管線和結(jié)構(gòu)的改造、動線與出入口的優(yōu)化、店鋪布局的靈活調(diào)整，不僅為購物中心增加了有效的可利用面積，更創(chuàng)造出具有玩趣感的空間停留節(jié)點。

　　全新場景化的環(huán)境升級

　　以靈動、親和的自然元素為靈感，以清新簡約的風格為設(shè)計主題，太陽飄亮購物中心通過自然場景化的方式，全面煥新了整體空間品質(zhì)。并且，項目團隊原創(chuàng)了黑膠音樂主題IP空間，與隨處可見的優(yōu)美景觀、隨處可停留的舒適休憩區(qū)域相交融，為人們帶來豐富的感官體驗。

　　風格統(tǒng)裝下的門店形象

　　此外，項目團隊還對進駐租戶的裝修風格進行了統(tǒng)一把控與重新設(shè)計，既保證與購物中心整體風格的相契合，也實現(xiàn)對品牌商家的賦能，進一步優(yōu)化商業(yè)空間的體驗感。

　　從設(shè)計、工程、物業(yè)管理到營銷，太陽飄亮購物中心在項目改造的繁復(fù)過程中所體現(xiàn)出的專業(yè)性、精細化與綜合管理能力，完成了原有項目從老賣場向倡導(dǎo)生活品質(zhì)、生活態(tài)度的體驗場景的升級，真正成為周邊居民愿意花更多時間沉浸于此的“家的第三空間”。

　　拋棄“貨品思維”

　　做足品牌體驗的服務(wù)極致性

　　對于見多識廣的一線城市消費者而言，便宜和實用已經(jīng)不再是消費的主要誘因，而品牌的個性化、差異化和服務(wù)的精細化正在成為商業(yè)吸引力的關(guān)鍵。

　　在改造前期，太陽飄亮購物中心花費了大量時間與精力，對周邊區(qū)域超過30萬常住人口、超過12萬商務(wù)人群進行深度畫像：這些核心客層大多處于中高端收入水平，追求品質(zhì)生活，追求文化、精神和體驗消費。

　　結(jié)語

　　“超市、餐飲是廚房的延伸；

　　茶座、兒童娛樂是客廳的延伸；

　　圖書館、閱覽室是書房的延伸；

　　……”

　　這是太陽飄亮購物中心對于創(chuàng)造“家的第三空間”的愿景，也是項目在改造過程中所恪守的準則。

　　從而實現(xiàn)的，是將一個老舊物業(yè)升級為新型空間，將此前低頻交易的賣場，轉(zhuǎn)變?yōu)橘N近生活、升級生活、能夠促使居民高頻到訪的服務(wù)體驗中心和社交中心。

　　這也使我們更加期待，不久之后這個“懂生活，樂自在”全新生活體驗地的重裝亮相。